農(nóng)民創(chuàng)客時(shí)代，你關(guān)心的土地政策都在這里！

 十九大報(bào)告首次提出“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”，實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略是我國(guó)新時(shí)期下的的新戰(zhàn)略，特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、鄉(xiāng)村旅游、扶貧攻堅(jiān)工程在這一戰(zhàn)略指導(dǎo)下得以統(tǒng)合發(fā)展。

 

基于這項(xiàng)新的戰(zhàn)略舉措，我們把視線再次聚焦到此前農(nóng)業(yè)部下發(fā)的《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中來(lái)（以下簡(jiǎn)稱《通知》，該《通知》的主要目的：在于開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能，大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展，著力推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合。

細(xì)品《通知》全文，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)看似表達(dá)樸實(shí)的通知，卻開(kāi)啟了一個(gè)令人激動(dòng)的“農(nóng)民創(chuàng)客時(shí)代”。也為我們做規(guī)劃設(shè)計(jì)提供一定的依據(jù)。

 

從多功能到多價(jià)值，農(nóng)業(yè)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逆襲力量

《通知》提出整體目標(biāo)：

到2020年，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，接待人次和營(yíng)業(yè)收入不斷提升；布局優(yōu)化、類型豐富、功能完善、特色明顯的格局基本形成；社會(huì)效益明顯提高，從事休閑農(nóng)業(yè)的農(nóng)民收入較快增長(zhǎng)；發(fā)展質(zhì)量明顯提高，服務(wù)水平較大提升，可持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)，為城鄉(xiāng)居民提供看得見(jiàn)山、望得見(jiàn)水、記得住鄉(xiāng)愁的高品質(zhì)休閑旅游體驗(yàn)。

1、鼓勵(lì)農(nóng)民將閑置宅基地發(fā)展“鄉(xiāng)村農(nóng)家樂(lè)”

如果說(shuō)，過(guò)去的休閑農(nóng)業(yè)僅僅是促進(jìn)農(nóng)民增收和豐富市民休閑活動(dòng)的業(yè)態(tài)的話，那么，在未來(lái)，休閑農(nóng)業(yè)將有三個(gè)更高層次的價(jià)值被激活。這三個(gè)價(jià)值分別是多業(yè)價(jià)值、樂(lè)游價(jià)值、安居價(jià)值。

《通知》明確用地政策：在實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的前提下，對(duì)農(nóng)民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地，各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃優(yōu)先安排。 “農(nóng)家樂(lè)”可通過(guò)多種通道獲取土地，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。與往年包括去年底出臺(tái)的休閑農(nóng)業(yè)扶持文件相比，此份文件最精華的地方即在于這條關(guān)于明確‘用地政策’的規(guī)定，它把休閑農(nóng)業(yè)的價(jià)值做了提升和擴(kuò)展。

2 、 鼓勵(lì)“四荒地”創(chuàng)造多業(yè)價(jià)值

《通知》鼓勵(lì)：利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。《通知》鼓勵(lì)開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，發(fā)展農(nóng)民自有住宅從事旅游經(jīng)營(yíng)，與一般農(nóng)區(qū)土地相比，以發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的項(xiàng)目對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地價(jià)值將獲得更高反映。

休閑農(nóng)業(yè)賦予了農(nóng)業(yè)多功能價(jià)值，使得農(nóng)民能夠通過(guò)休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)出兼具農(nóng)業(yè)、旅游、文化屬性的多功能產(chǎn)品，由此，基于農(nóng)業(yè)的出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)建起了多層次的產(chǎn)業(yè)體系，使得農(nóng)業(yè)擺脫了過(guò)去單一粗放的發(fā)展方式，走上了高品質(zhì)的發(fā)展道路。

 

 

從產(chǎn)業(yè)跨界到身份跨界，農(nóng)民將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新型創(chuàng)客

通知明確了發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的主要任務(wù)，分別是：

1、圍繞優(yōu)化布局，著力在豐富類型和融合集聚上實(shí)現(xiàn)重大提升；

2、圍繞豐富內(nèi)涵，著力在文化傳承和創(chuàng)意設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)重大提升；

3、圍繞增收脫貧，著力在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和利益共享上實(shí)現(xiàn)重大提升；

4、圍繞提檔升級(jí)，著力在人員素質(zhì)和設(shè)施改善上實(shí)現(xiàn)重大提升；

5、圍繞有序發(fā)展，著力在規(guī)范管理和生態(tài)保護(hù)上實(shí)現(xiàn)重大提升；

6、圍繞品牌培育，著力在典型示范和氛圍營(yíng)造上實(shí)現(xiàn)重大提升。

這六大任務(wù)透露出了非常重要的信息，那就是中國(guó)農(nóng)民的身份將發(fā)生巨大變化。當(dāng)中國(guó)社會(huì)經(jīng)歷了大規(guī)模工業(yè)化改造之后，大量農(nóng)民獲得了擺脫種地的資本，使得農(nóng)民在意識(shí)形態(tài)層面實(shí)現(xiàn)了跨界。大規(guī)模工業(yè)化一方面讓農(nóng)民具備了跨界的意識(shí)條件，另一方面也造成了大規(guī)模工業(yè)“視覺(jué)污染”，這樣的“視覺(jué)污染”使得在工業(yè)化城市里生存的人產(chǎn)生了“看得見(jiàn)山、望得見(jiàn)水、記得住鄉(xiāng)愁”的需求，于是，這樣的需求與農(nóng)民的跨界意識(shí)相結(jié)合，催生出了農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換的春天。

 

《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能 大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》正是響應(yīng)這個(gè)春天的政策產(chǎn)物，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨極大的緩沖需求，讓農(nóng)民變身創(chuàng)客，必將能夠助推中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)困境中的再平衡。

 

有趣的是，這些任務(wù)沒(méi)有提到關(guān)于農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換的字眼，但是卻處處釋放著農(nóng)民變身創(chuàng)客的信號(hào)。

 

1、能跨界的創(chuàng)客

在第一大任務(wù)中提到“促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)的多樣化、個(gè)性化發(fā)展……鼓勵(lì)發(fā)展以休閑農(nóng)業(yè)為核心的一二三產(chǎn)業(yè)聚集村”，這里的一二三產(chǎn)聚集村顯然是最搶眼的名詞，這個(gè)名詞意味著未來(lái)的農(nóng)民將是一二三產(chǎn)融合發(fā)展的主力軍，將成為“能跨界的創(chuàng)客”。

2、有文化的創(chuàng)客

在第二大任務(wù)中提到要“推進(jìn)農(nóng)業(yè)與文化、科技、生態(tài)、旅游的融合，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值，提升休閑農(nóng)業(yè)的文化軟實(shí)力和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。”這句話將文化軟實(shí)力作為休閑農(nóng)業(yè)的內(nèi)涵提出來(lái)，可見(jiàn)，休閑農(nóng)業(yè)早已超越了農(nóng)業(yè)層面的價(jià)值。好比一片麥地，其基本功能是幫助人們填飽肚子，但是，通過(guò)創(chuàng)客的加工，麥地還可以成為文化體驗(yàn)的空間，成為傳遞五千年農(nóng)耕文化的載體。從這個(gè)意義上講，休閑農(nóng)業(yè)時(shí)代的農(nóng)民將是“有文化的創(chuàng)客”。

 

3、有尊嚴(yán)的創(chuàng)客

休閑農(nóng)業(yè)將引入PPP模式。《通知》指出：加大對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的金融支持。鼓勵(lì)利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式，探索休閑農(nóng)業(yè)多元化投融資機(jī)制，鼓勵(lì)符合條件的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)上市。并探索新型融資模式，探索以旅游資源、扶貧資金等入股方式，使貧困群眾在項(xiàng)目發(fā)展中獲得資產(chǎn)性收益。

在第三大任務(wù)中提到要“發(fā)揮休閑農(nóng)業(yè)在調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的集聚功能和平臺(tái)作用……鼓勵(lì)農(nóng)民以承包土地入股等形式與企業(yè)進(jìn)行合作，不斷提高農(nóng)民的資產(chǎn)性收益。探索農(nóng)民自組織、自激勵(lì)、自就業(yè)的創(chuàng)業(yè)模式，使休閑農(nóng)業(yè)成為大眾創(chuàng)業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就地就業(yè)的重要渠道。”這段話更是直接指明了農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)客之后的創(chuàng)業(yè)模式（自組織、自激勵(lì)、自就業(yè)）、社會(huì)地位（與企業(yè)進(jìn)行合作）、社會(huì)意義（就地就業(yè)）。這表明，農(nóng)民將成為“有尊嚴(yán)的創(chuàng)客”。

 

4、有保障的創(chuàng)客

在第四大任務(wù)中，提出要“著力在人員素質(zhì)和設(shè)施改善上實(shí)現(xiàn)重大提升”，這意味著農(nóng)民創(chuàng)客作為一個(gè)群體在知識(shí)結(jié)構(gòu)上將是多層次的，其在數(shù)量和質(zhì)量上的提升也將通過(guò)培訓(xùn)和引進(jìn)的方式來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的硬件設(shè)施條件也將不斷改善。

5、有規(guī)范的創(chuàng)客

在第五大任務(wù)中，提出要“著力在規(guī)范管理和生態(tài)保護(hù)上實(shí)現(xiàn)重大提升”。這給農(nóng)民創(chuàng)客在休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展路徑中設(shè)定了標(biāo)準(zhǔn)制約和生態(tài)底線。也就是說(shuō)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)是要在規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)約束下來(lái)有序展開(kāi)的，是要以生態(tài)保護(hù)為前提的。

6、有原創(chuàng)IP品牌的創(chuàng)客

在第六大任務(wù)中，提出要“鼓勵(lì)休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體通過(guò)要素流動(dòng)、資本重組和品牌整合，培育一批叫得響、傳得開(kāi)、留得住的知名品牌。”在信息時(shí)代，一個(gè)旅游體驗(yàn)項(xiàng)目的成功很大程度上取決于品牌打造，所以，品牌是農(nóng)民創(chuàng)客發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的一個(gè)壓軸戲，沒(méi)有品牌，任何努力都只能是自?shī)首詷?lè)的游戲而已。所以，未來(lái)的農(nóng)民創(chuàng)客一定要是“有品牌的創(chuàng)客”，唯此才能抓住消費(fèi)者的心，才能立于不敗之地。

 

 

休閑農(nóng)業(yè)用地常見(jiàn)疑問(wèn)解析

Q：哪些地可以作為休閑農(nóng)業(yè)用地?

A:1、農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地

《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

2、農(nóng)村集體建設(shè)用地

農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。

3、“四荒地”

四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。

 

Q：在整個(gè)土地規(guī)劃，國(guó)土部門有一套土地分類標(biāo)準(zhǔn)，住建或規(guī)劃部門有一套分類標(biāo)準(zhǔn)，這兩套標(biāo)準(zhǔn)之間有何區(qū)別與聯(lián)系？分別適用于什么情況？如何做好這兩者之間銜接？

A ：國(guó)土關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)是為解決土地性質(zhì)問(wèn)題，包括農(nóng)用地、一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質(zhì)。住建關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)土地上附著建筑物的性質(zhì)。

規(guī)劃過(guò)程中，國(guó)土標(biāo)準(zhǔn)只是去確定該地塊是否可以利用，具體的建設(shè)內(nèi)容由住建的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)調(diào)?，F(xiàn)在很多地方出現(xiàn)的問(wèn)題就是城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不同步，城市規(guī)劃已經(jīng)到位，但是土地規(guī)劃并沒(méi)有調(diào)整。

調(diào)整城市規(guī)劃用地只是一個(gè)淺層次的問(wèn)題，深層次問(wèn)題的是要調(diào)整土地規(guī)劃。例：一塊農(nóng)用地，首先要確定他是一般農(nóng)田還是基本農(nóng)田，如果是一般農(nóng)田，一次調(diào)整即可；如果是基本農(nóng)田，先要把該基本農(nóng)田調(diào)整到某塊荒地上，再將原基礎(chǔ)農(nóng)田調(diào)整為建設(shè)用地（荒地：未利用的土地，無(wú)土地屬性）。

 

Q:旅游開(kāi)發(fā)中遇到的集體土地開(kāi)發(fā)障礙是土地流轉(zhuǎn)等正式制度障礙還是開(kāi)發(fā)效率障礙，或是非正式制度障礙？可否舉例說(shuō)明？

A：旅游開(kāi)發(fā)中集體土地開(kāi)發(fā)障礙及土地流轉(zhuǎn)中的最大問(wèn)題不是政策障礙，而是如何使被流轉(zhuǎn)的土地實(shí)現(xiàn)盈利。旅游本身盈利能力較弱，企業(yè)流轉(zhuǎn)集體土地一般或建設(shè)功能性建筑，不考這盈利，而是更看重周邊可利用的其他土地，通過(guò)帶動(dòng)這些地塊的發(fā)展及價(jià)格，進(jìn)行可建設(shè)部分資產(chǎn)的售賣或經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得盈利。

所以集體土地開(kāi)發(fā)的障礙主要是實(shí)現(xiàn)盈利問(wèn)題，很多企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產(chǎn)，就相對(duì)容易一些。比如古北水鎮(zhèn)，一開(kāi)始就是走的土地流轉(zhuǎn)的路，周邊有很多房地產(chǎn)，土地流轉(zhuǎn)也就很容易實(shí)現(xiàn)。

Q:旅游項(xiàng)目用地性質(zhì)和代碼往往在和土地部門、規(guī)劃部門對(duì)接的時(shí)候會(huì)遇到無(wú)法落地的問(wèn)題。旅游項(xiàng)目在目前的城市用地性質(zhì)分類中僅有B14中提到包含度假村用地，給項(xiàng)目落地帶來(lái)很大困難。

A：旅游項(xiàng)目的用地性質(zhì)從土規(guī)上一定要求是建設(shè)用地（非宅基地），屬于國(guó)家的土地才可以進(jìn)行招拍掛，屬于集體的土地不能用作商業(yè)建設(shè)。從規(guī)劃上看，問(wèn)題中提到細(xì)類B14包含了度假村屬于旅游用地，實(shí)際上中類B3娛樂(lè)康體設(shè)施用地屬于我們常說(shuō)的旅游用地。

本來(lái)B3屬于商業(yè)用地，但是目前部分地區(qū)實(shí)施差異化供地，比如沈陽(yáng)，B3類用地是商業(yè)用地價(jià)格的三分之一，雖然不能轉(zhuǎn)賣，但是對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是合適的。所有談及與旅游相關(guān)的用地，主要是考核價(jià)格。

 

Q:旅游用地屬商業(yè)用地性質(zhì)，集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創(chuàng)新的案例？而不是坐而論道的遲遲不落地？

A：旅游用地屬于商業(yè)性質(zhì)，集體用地不可商用，不可開(kāi)發(fā)作旅游用地。集體土地是可以利用的，一是土地變性，二是流轉(zhuǎn)和租用，流轉(zhuǎn)方式中集體用地多用作基礎(chǔ)服務(wù)性設(shè)施建設(shè)，如自己經(jīng)營(yíng)或是游客集散中心。

 

Q:城市的旅游集散服務(wù)中心用地在城市建設(shè)用地分類中應(yīng)該歸為哪類？如果按商業(yè)服務(wù)類來(lái)算，地價(jià)差別就較大。

A：城市旅游集散服務(wù)中心從某種程度上屬于基礎(chǔ)設(shè)施用地，屬于A類用地，一般由政府劃撥，但在實(shí)際操作中政府沒(méi)有任何收益的情況下，不太愿意選擇這種方式劃撥土地，需要開(kāi)發(fā)單位與政府進(jìn)行進(jìn)一步的溝通協(xié)調(diào)。如果政府急需招商，他肯定愿意將這塊土地劃撥給企業(yè)，促成周圍地塊的買賣；如果本身地塊就很值錢，企業(yè)就要考慮通過(guò)周邊的商業(yè)建筑、地產(chǎn)來(lái)公攤土地成本。

 

Q:休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制?

A:1、不得占用基本農(nóng)田

基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”，其重要程度不言而喻。對(duì)于基本農(nóng)田有五不準(zhǔn)：

（1）不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);

（2）不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

（3）不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);

（4）不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;

（5）不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。

因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

2、不得超越土地利用規(guī)劃

各地區(qū)國(guó)土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。

3、嚴(yán)禁擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)業(yè)用地范圍

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。

進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開(kāi)發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。

 

如何規(guī)避這些用地限制?

在休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中大致存在六種方式來(lái)規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制。

1、用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);

2、以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;

3、修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;

4、修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

5、建設(shè)溫室大棚生態(tài)餐廳;

6、用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。

 

Q:宅基地如果僅僅做農(nóng)家院，屬于半對(duì)外經(jīng)營(yíng)那種，是否屬于旅游用地，能不能批？

A：自有宅基地可以用作半經(jīng)營(yíng)的農(nóng)家院，但是不屬于旅游用地，不可進(jìn)行買賣，可以對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

 

在《通知》總體要求中有一句話“要深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院的有關(guān)部署要求，緊緊圍繞促進(jìn)農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效、農(nóng)民就業(yè)增收、居民休閑消費(fèi)的目標(biāo)任務(wù)”。這句話中將“農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、居民”作為三個(gè)主體并列起來(lái)，這意味著未來(lái)的農(nóng)民創(chuàng)客時(shí)代將不僅僅是屬于農(nóng)村的時(shí)代，也是屬于城市的時(shí)代，是城鄉(xiāng)居民共享的新美好時(shí)代。

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